Tin tức

Cụ thể, phương án 1, khu tập thể Thanh Xuân Nam sẽ xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó, 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư.

Ưu điểm của phương án này là tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao. Tuy nhiên, phương án này không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới, cũng như không đủ chi phí để đầu tư hoàn vốn.

Với phương án 2, khu tập thể Thanh Xuân Nam vẫn được xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao các tòa này là từ 35-50 tầng. Tuy nhiên, việc tăng chiều cao các khu chung cư này lại không tuân thủ quy hoạch phân khu.

Phương án này, diện tích sàn và dân số sẽ tăng lên khoảng 1,8 lần so với phương án 1. Bên cạnh đó, ưu điểm của phương án là đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới mà vẫn đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao và chủ đầu tư có hiệu quả dự án.

Trao đổi với Đất Việt, PGS.TS Nguyễn Đình Thám, nguyên Trưởng Bộ môn Công nghệ và Xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh quan điểm không thể có chuyện nhà đầu tư mặc cả phá quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, tập thể cũ cũng như không thể đánh đổi quy hoạch lấy việc các khu tái định cư.

Vị chuyên gia khẳng định, bất cứ hoạt động nào cũng phải tuân thủ quy hoạch, đường lối phát triển của thành phố, nếu làm mà trái quy hoạch, trái đường lối phát triển của thành phố thì không nên làm và không nên nghĩ tới.

Cách làm ấy có thể giải quyết tình hình trước mắt nhưng về lâu dài nó gây ra nhiều hệ lụy khi quy hoạch bị phá vỡ: làm thành phố mất định hướng mất triển, nhiều vấn đề không giải quyết được như ách tắc giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, nước... không đáp ứng được, không đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy...

"Quy hoạch bao giờ cũng tính đến mật độ dân cư và hạ tầng cơ sở kỹ thuật. Đó là hai yếu tố quan trọng nhất.

Nếu Vinaconex đề nghị xây nhà 35-50 tầng thì mật độ dân cư sẽ lên đến bao nhiêu, hạ tầng cơ sở kỹ thuật có đáp ứng được không?", PGS.TS Nguyễn Đình Thám đặt câu hỏi và một lần nữa nhấn mạnh, khi xây dựng quy hoạch đô thị, các nhà làm quy hoạch đã tính toan kỹ, do đó muốn làm gì thì làm, xoay gì  thì xoay cũng không được ra ngoài quy hoạch.

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang là vấn đề đau đầu của TP Hà Nội. Ảnh:  Tiền phong

Trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, tập thể cũ ở Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Đình Thám chỉ ra mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và nhà quản lý thành phố. Theo đó, nguyên tắc của nhà đầu tư là đã làm kinh doanh thì phải có lãi, còn nguyên tắc của nhà quản lý thành phố là phải giữ quy hoạch của thành phố, giữ hướng phát triển của thành phố.

Để cân đối giữa hai bên phải giải quyết được vấn đề ở giữa, đó là vấn đề tái định cư, phải làm sao nhà không cao, không phá vỡ quy hoạch mà bên đầu tư vẫn có lãi, muốn vậy thì phần tái định cư phải ít đi.

Ông dẫn ví dụ: hiện nay nhà chung cư cũ, tập thể cũ thường chỉ có 5 tầng. Khi xây dựng lại thì tiêu chuẩn của các hộ gia đình ở đó phải theo tiêu chuẩn của thành phố chứ không thể "muốn gì được nấy".

Chẳng hạn, căn hộ trước đây 24m2, giờ người tái định cư đòi hỏi phải có nhà 100m2, nghĩa là đòi hỏi quá cao và không phù hợp. Khi mục đích của các bên không hài hòa thì thành phố cũng không giải quyết được vấn đề quy hoạch.

Do đó, theo vị chuyên gia phải đưa ra nguyên tắc: bảo vệ quyền lợi của người tái định cư, song cũng phải có giới hạn. Đây không phải là đòi hỏi sự hy sinh của người dân mà là lẽ công bằng: thành phố vừa phải đảm bảo phát triển đúng quy hoạch vừa đảm bảo an cư cho người dân, sao cho mức sống của người dân không kém hơn trước, và quan trọng là có một ngôi nhà chắc chắn, an toàn. Còn người dân tái định cư không thể đòi hỏi điều kiện sống ngang với chung cư cao cấp.

Những hộ dân ở các tập thể cũ, chung cư cũ hợp pháp thì có tiêu chuẩn ở đó và được công nhận quyền lợi ở đó và Nhà nước sẽ đảm bảo quyền lợi này cho người dân.

"Ví dụ, hộ dân đang ở tầng 1 và có kinh doanh, sau này xây nhà tái định cư, họ sẽ được trả lại cho diện tích được kinh doanh ở tầng 1 như trước và người dân có quyền đòi hỏi việc này bởi đó là nguồn sống của họ. Người đang ở tầng 2, tầng 3... không thể đòi hỏi sau này cũng phải có diện tích kinh doanh ở tầng 1.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, nếu người dân tái định cư ở tầng 1 như trước đây họ vẫn  ở mà diện tích vẫn như cũ thì phải trả thêm tiền xây dựng, bởi được ở nhà tốt hơn, đẹp hơn, kinh doanh lợi hơn.

Cho nên, để giải quyết vấn đề tái định cư của người dân, Nhà nước phải nghiên cứu giải quyết, cho người dân một phương thức khác tương đương về giá trị (không phải tương đương về mọi thứ), hoặc cho một khu đất tái định cư ở nơi khác", PGS.TS Nguyễn Đình Thám nói rõ.

Từ đây, vị chuyên gia nhấn mạnh nguyên tắc xử lý vấn đề tái định cư "dĩ bất biến, ứng vạn biến", trong đó nguyên tắc của nhà đầu tư (kinh doanh phải có lãi) và nhà quản lý thành phố (quản lý đô thị đúng quy hoạch) là hai nguyên tắc không thay đổi, còn xử lý như thế nào thì tùy vào ứng biến của người trong cuộc.

"Nhà nước, doanh nghiệp và người dân phải ngồi lại với nhau, trong đó phải giới hạn quyền lợi của các bên, trong đó đảm bảo nguyên tắc giải quyết cho những người hưởng lợi và những người bị ảnh hưởng không xấu hơn tình trạng hiện tại của họ", PGS.TS Nguyễn Đình Thám cho biết.

Theo https://baodatviet.vn/bat-dong-san/thi-t